Avec l’analyse précise des charges de la copropriété, deux autres vérifications élémentaires sont à réaliser avant de s’engager définitivement dans l’achat d’un bien immobilier : le dossier de diagnostics techniques et la superficie privative Carrez.
Les informations des diagnostics immobiliers permettent au futur acquéreur de comparer la vraie valeur des biens, d’évaluer le montant des travaux à réaliser et d’acheter en toute connaissance de cause en matière de santé et de sécurité.
Quant à la superficie privative « Carrez », il est fortement recommandé de confier ce diagnostic à un professionnel reconnu, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence, ainsi que de la garantie qu’il peut apporter à l’acquéreur.
Les diagnostics immobiliers : un acte de prévention en matière de santé et de sécurité
Lors d’un achat en copropriété, le dossier comportant les résultats de tous les diagnostics obligatoires du lot vendu doit être remis au plus tard au moment de la signature de l’acte authentique de la vente. Il comprend les éléments suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : il permet d’informer le futur acquéreur sur la consommation énergétique du bien ainsi que sur ses émissions de gaz à effet de serre (CO2), et de proposer des solutions d’amélioration de la performance énergétique du bien. Attention aux biens immobiliers classés entre « D » et « G », pour des raisons aussi bien écologiques qu’économiques !
Diagamter a consacré une série de vidéos ludiques et pédagogiques à la compréhension du DPE ; - Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : il mesure la concentration en plomb dans les peintures à l’aide de rayons X pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 ;
- État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante : obligatoire pour toutes ventes de biens d’habitation dont le permis de construire a été émis avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic est d’ordre sanitaire car l’inhalation de fibres d’amiante peut déclencher diverses pathologies très graves.
Depuis juillet dernier, la réglementation impose aussi un rapport de repérage amiante avant travaux, ce matériau étant un poison présent dans près d'un bâtiment sur deux. Particuliers, propriétaires, bailleurs et maîtres d'ouvrage doivent désormais remettre ce document à l’artisan ou l’entreprise chargé des travaux dans le logement ; - État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans : L’objectif de ce diagnostic est d’identifier par des contrôles visuels, des essais et des mesures, les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes et des biens. En aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la règlementation en vigueur (en particulier la norme NFC 15-100 concernant les installations neuves) ;
- État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans : selon la réglementation, 4 types d’éléments sont contrôlés (appareils à combustion, raccordements en gaz, tuyauterie fixe et ventilation des locaux). De plus, le diagnostiqueur teste l’étanchéité des installations et la stabilité des flammes des brûleurs. Au total, le diagnostic gaz compte plus de 120 points de contrôle ;
- État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone infestée ou susceptible d’être infestée à court terme, qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral soit restrictif (seule une partie du département est visée par l’arrêté), soit total (dans ce cas tout le département est concerné) ;
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
Vérifiez bien, en fonction de la date de signature de la vente, que la durée de validité de tous les diagnostics est respectée. Dans le cas contraire, les diagnostics caduques seront à refaire impérativement avant la vente.
Les informations des diagnostics immobiliers permettent au futur acquéreur de comparer la vraie valeur des biens, d’évaluer le montant des travaux à réaliser et d’acheter en toute connaissance de cause en matière de santé et de sécurité.
Loi Carrez : gare aux risques de litiges !
La superficie privative « Carrez » doit être mentionnée pour tout lot de copropriété. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence, ainsi que de la garantie qu’il peut apporter à l’acquéreur.
La règlementation relative à la superficie privative « Carrez » a donné lieu à de nombreux litiges :
- En cas d’absence de cette mention, l’acquéreur peut annuler l’acte dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique ;
- Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique ;
- Même rectifié dans l’acte authentique, un défaut de superficie dans la promesse de vente peut donner lieu à l’action en réduction de prix ;
- Pour des raisons de garantie d’assurance, de modification éventuelle de surface suite à des travaux, d’évolution de la jurisprudence, il est recommandé de faire effectuer l’attestation de superficie privative par un professionnel à chaque vente.
Droit de rétractation de 10 jours
Enfin, le vendeur doit par ailleurs mentionner à l'acquéreur le risque de présence de mérule (champignon) lorsque le logement est situé dans une zone ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral de présence d'un risque de mérule.
Il n'y a pas d’obligations réglementaires mais réaliser un état parasitaire (recherche termites, mérules, mais aussi insectes à larves xylophages et champignons lignivores) dans les zones à risque est fortement recommandé afin de lutter contre la prolifération de ces parasites.
S'il manque un diagnostic immobilier ou tout autre document obligatoire au moment de la signature du compromis de vente, le délai de rétractation est suspendu : il ne démarre que lorsque toutes les annexes sont entre les mains de l'acquéreur.
Ce dernier dispose en effet d'un droit de rétractation de dix jours après la signature du compromis de vente ou du projet d’acte authentique, sans devoir justifier d'un motif particulier. La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Confiez la réalisation de vos diagnostics immobiliers à un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré Diagamter. Prenez rendez-vous 24h/24 et 7jours/7 sur le site de réservation en ligne !
Conformément à la charte de six valeurs définies par l’enseigne, être diagnostiqueur chez Diagamter a pour but :
- D’éclairer le contrat de vente - entre le vendeur et l’acquéreur - ou le bail (contrat de location) - entre le propriétaire et le locataire -, en toute indépendance.
- D’apporter une sécurité juridique et des services à valeur ajoutée aux professionnels de l’immobilier (notaires, agents immobiliers, administrateurs de biens) ainsi qu’aux propriétaires vendeurs/bailleurs.
BON À SAVOIR
Achat en copropriété : trois questions à se poser durant le délai de rétractation (1/2)
Les diagnostics immobiliers, sont-ils réutilisables ?
Que change l’obligation de repérage de l’amiante avant de lancer les travaux ?