Ce qui a changé au 1er janvier 2015
Comme chaque année, la cellule Technique et Juridique de Diagamter veille pour vous jusqu'aux derniers jours de l'année : Le journal officiel publie des Lois et Décrets... qui deviennent applicables dès le 1er janvier !
Quelles sont les grandes nouveautés de cette année ?
Nous retenons sept points significatifs qui concernent le diagnostic immobilier et les professionnels de l'immobilier.
1- Fin de l’obligation d’indication de la “superficie Carrez” et de la “surface habitable”
C'était attendu. C'est fait.
L'obligation d'un double diagnostic "Surface habitable" ET "Superficie Carrez"en cas de vente d'un lot de copropriété d'un immeuble à usage d'habitation est terminée.
Depuis le 22 décembre 2014, seule la superficie dite “Carrez” devient obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété. Le 21 décembre 2014 est paru au Journal Officiel la 
Loi ° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives.
Son article 15 prévoit la fin de l’obligation d’indication de la surface habitable lors de la vente d’un lot de copropriété, obligation introduite en mars 2014 via la loi “ALUR”.
Depuis le 22 décembre 2014, seule la superficie dite “Carrez” reste obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété d'un immeuble à usage d'habitation.
L'indication de la surface habitable reste obligatoire pour l'établissement de tout bail de location d'un bien à usage d'habitation.
2- Le délai d’exercice du droit de préemption est suspendu en cas de demande du DDT
Rappel
Le délai pendant lequel court la possibilité d'exercer le droit de préemption est de deux mois, à compter de la réception de l'information de la vente (soit par voie postale, soit par voie dématérialisée). Au-delà de ce délai de deux mois, le silence vaut renonciation au droit de préemption.
Nouveau à partir du 1er janvier 2015
Le 24 décembre 2014 est paru le Décret n°2014-1572, qui suspend ce délai dès que l'administration demande au propriétaire (en pratique généralement le Notaire chargé de la vente) un des documents susceptibles d’être demandés au propriétaire d’un immeuble par le titulaire du droit de préemption.
Ce décret concerne donc toute personne concernée par l’exercice du droit de préemption urbain: collectivités, établissements publics fonciers, établissements publics d’aménagement, propriétaires, notaires, agences immobilières.
Les documents dont la demande suspend le délai de deux mois sont :
- Le DDT (Article L271-4 du Code de la Construction et de l'Habitat)
- L'Etat des sinistres indemnisés de l'immeuble (Article IV du L125-5 du Code de l'Environnement)
- Le Diagnostic technique de mise en copropriété (le DTG à partir du 1er janvier 2017)
- Le Document d'Information des sols (pollution des sols) (L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement.
- La superficie Carrez ou « le mesurage effectué par un professionnel »
Quelles conclusions pour les cabinets Diagamter et leur clients ?
Ce décret renforce l’intérêt de réaliser tous les diagnostics au début de la mise en vente. Il accroit l'intérêt de mise à disposition des diagnostics et documents techniques par la plate-forme dématérialisée Diagamter.com
- Moins de coûts de papier
- Plus de réactivité
- Suspension la plus courte possible du délai d'exercice du droit de préemption.
3- Dpe Public : l’affichage du DPE devient obligatoire pour certains ERP > 500 m²
Depuis le 1er janvier 2015, l’affichage du DPE devient obligatoire pour certains établissement recevant du public dont la superficie est supérieure à 500 m².
Le seuil était auparavant à 1000 m² (Décret n° 2013-695 du 30 juillet 2013, mis à jour le 4 janvier 2015).
L'affichage doit être réalisé de manière visible pour le public à proximité de l'entrée principale ou du point d'accueil.
4- Information des acquéreurs sur la présence d’un risque de mérules obligatoire en cas de vente
Dans le cadre de la loi "ALUR", l'information des acquéreurs sur la présence d’un risque de mérules :
- Est obligatoire en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti
- Si il est situé dans certaines zones définies par arrêté préfectoral
Les premiers arrêtés sont attendus pour ce début d’année (voir notre actualité sur la loi “ALUR” du 8 juin 2014). Nous invitons les rédacteurs d'acte à surveiller les arrêtés qui viendraient à être publiés dans les prochains jours.
5 - Informations sur les sols en cas de vente ou de location
En cas de vente ou de location, lorsque le terrain est classé dans un Secteur d’Information sur les Sols (SIS), l’acquéreur ou le locataire doit en être informé par écrit par le vendeur ou le bailleur.
À défaut, et si la pollution constatée rend le terrain impropre à la destination mentionnée au contrat, le locataire ou l’acquéreur peut demander :
- dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution
- la résolution du contrat
- ou selon le cas :
- la restitution d’une partie du prix de vente
- ou la réduction du loyer (loi “Alur”).
6 - Attestations RT 2012
Attestations RT 2012 : La réglementation a changé au 1er janvier 2015 par une modificiation des formulaires et des points de contrôle (arrêté 11 décembre 2014).
Les attestations obligatoires dans le cadre du dépôt d’un permis de construire et de l’achèvement des travaux sont modifiées et leurs contenus évoluent suivant la superficie thermique du bien.
7- Désormais une performance énergétique insuffisante peut bloquer une vente !
C'est le cas pour la vente de logements HLM. Ce 28 décembre 2014 est paru le décret n°2014-1648 relatif aux normes de performance énergétique minimale des logements collectifs faisant l’objet d’une vente par un organisme HLM.
Ne peuvent être vendus au 1er janvier 2015 que des logements HLM dont la consommation d’énergie est inférieure ou égale à 330 kWhEP/an/m² estimée d’après un Diagnostic de Performance Energétique.
Les biens classés “F” ou “G” ne peuvent donc être vendus. L'office de HLM sera donc contraint à des travaux d'amélioration préalables de la performance énergétique...ou renoncer à la vente !
C’est la première fois que le résultat d’un diagnostic peut empêcher la vente d’un bien.
