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Bonjour Maitre FURET. Vous êtes avocat à la Cour de Toulouse, spécialisé dans le droit immobilier et notamment le diagnostic immobilier. En tant que professionnel du droit, vous le savez, la multiplication des évolutions réglementaires sur l’Amiante, ainsi que les rapports réguliers des autorités sanitaires (le Haut-Commissariat à la Santé Publique encore cet été) sur les risques Amiante exercent une pression forte tant envers les propriétaires de biens en location que les Gestionnaires de biens. Nous avons donc souhaité vous interroger aujourd’hui sur les obligations et risques encourus par ces acteurs en cas de non-respect de la réglementation Amiante dans le cadre de la location.
Maître Manuel FURET
Suffisamment de difficultés accompagnent le bailleur, pour qu’il s’affranchisse simplement de celles relatives à l’information sur la présence ou non d’amiante dans les immeubles, objet du contrat de location, ce d’autant que le propriétaire défaillant tombera sous le coup des dispositions du 5° de l’article 131-13 du code pénal prévoyant une amende de 1 500 euros au plus (contraventions de 5e classe).
De même, le préfet pourra enjoindre au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires de faire établir le repérage d'amiante dans un délai qu'il arrête, voire l'obliger à faire exécuter les éventuels travaux de désamiantage, sous les mêmes sanctions.
Pour les lots en location gérés par un professionnel de l’immobilier, ce dernier devra - au titre de son devoir de conseil et d’information - attirer l’attention du bailleur sur l’obligation de mettre en oeuvre les mesures prescrites par la réglementation.
On peut également envisager en cas de présence d’amiante des sanctions de droit commun (manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent…).
Aussi l’élaboration, la mise à jour ainsi que la mise à disposition de deux documents permettent d’éviter une condamnation pénale et/ou civile.
Il s’agit du « Dossier Amiante - Parties Privatives » autrement appelé « D.A.P.P. » et du « Dossier Technique Amiante » également nommé « D.T.A. ».
1- Le D.A.P.P.
Sont concernés par l’établissement du D.A.P.P., les propriétaires – qu’ils soient personnes physiques ou morales, personnes privées ou publiques - d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le D.A.P.P comprend le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante et, le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ou des mesures conservatoires mises en oeuvre.
Si le D.A.P.P. n'a pas à être annexé au contrat de bail, depuis le 1er avril 2013, la loi oblige tout propriétaire-bailleur à tenir à disposition du locataire, sur simple demande, le diagnostic amiante. Cette obligation figure maintenant dans le contrat de location qui doit préciser, par une clause spécifique, d’une part, la réalisation de ce dossier amiante et d’autre part, les modalités de consultation.
De même, le D.A.P.P. doit pouvoir être communiqué à toute entreprise devant effectuer des travaux dans l’immeuble. Le propriétaire devra conserver une attestation écrite de cette communication.
2- Le D.T.A.
Sont concernés par l’établissement et la conservation du D.T.A., les propriétaires – qu’ils soient personnes physiques ou morales, personnes privées ou publiques, propriétaire seul ou syndicat des copropriétaires - des parties communes d’immeubles collectifs d’habitation et les propriétaires d’immeubles bâtis à usage autre que d’habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
La recherche d’amiante ne se limite pas aux seuls flocages, calorifugeages et faux plafonds, mais porte également sur les divers éléments structurels ou divers équipements de l’immeuble et s’étend à tous les matériaux et produits dont la liste est donnée par la nouvelle version de l’annexe 13-9 du code de la santé publique.
Pour les immeubles collectifs d’habitation, le D.T.A. ne concerne que les parties communes. Pour les immeubles à usage autre que d’habitation (commercial, professionnel….), l’élaboration de ce dossier concerne à la fois les parties communes et les parties privatives si l’immeuble est collectif.
Le D.T.A. comprend les rapports de repérage des matériaux et produits de la liste A et B contenant de l’amiante, le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante ou des mesures conservatoires mises en oeuvre, les recommandations générales de sécurité et une fiche récapitulative.
Ce dossier qui doit être actualisé par le propriétaire doit également être tenu à la disposition des occupants de l’immeuble concerné, des employeurs, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, ainsi qu’aux entreprises amenées à réaliser des travaux dans l’immeuble.
A la différence du D.A.P.P., la fiche récapitulative doit être communiquée aux occupants de l’immeuble dans un délai d’un mois à compter de sa date de constitution ou de mise à jour.
Depuis le 1er février 2012, les D.T.A - réalisés avant les 31 décembre 2003 pour les I.G.H. et E.R.P. classés de la 1ère à la 4ème catégorie et 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les E.R.P. de 5ème catégorie, les locaux de travail et les parties communes des immeubles collectifs d’habitation - doivent être complétés et actualisés pour intégrer les nouveaux matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante listés dans la nouvelle version de l’annexe 13-9 du code de la santé publique (liste B).
Toutefois, les dossiers techniques amiantes D.T.A. non conformes à cette date tombant sous le coup de dispositions transitoires, devront être complétés lors de la réalisation de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante dans le cadre de la prochaine vente, ou lors de la prochaine évaluation de l’état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds présents dans l’immeuble diagnostiqué ou enfin lors de réalisation de travaux impactant les matériaux et produits contenant de l’amiante, et au plus tard avant le 1er février 2021.
En résumé
| Types d’immeubles bâtis | Documents à établir et à conserver par les propriétaires d’immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (hors vente et hors démolition) |
| Maison individuelle | Aucun |
| Parties privatives d’immeubles collectifs à usage d’habitation | D.A.P.P. (liste A) |
| Parties communes d’immeubles collectifs à usage d’habitation | D.T.A. (listes A et B) |
| Autres bâtiments | D.T.A. (listes A et B) |