1er janvier, c’est une tradition. Qui dit nouvelle année, dit bonnes résolutions mais aussi petits et grands changements réglementaires : finances, aides, travail, consommation... et diagnostics immobiliers. Quoi de neuf en 2025 ? Le secteur immobilier est notamment sommé de poursuivre sa transition énergétique en améliorant la performance énergétique des bâtiments à renfort de rénovations. Point sur vos nouvelles obligations.
Pour vendre un bien en monopropriété classé E, un audit énergétique est requis
Depuis le 1er janvier 2025, pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété classés E par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le propriétaire doit réaliser un audit énergétique (avant la mise en vente). Une obligation qui s’inscrit dans la continuité des mesures mises en place en avril 2023 pour les biens classés F et G.
- Je signe une promesse en 2025, pas de question à se poser, l'audit est requis
- Si la promesse synallagmatique de vente a été signée en 2024, l’audit énergétique n’est pas requis même si l’acte de vente est finalisé en 2025
- En cas de promesse unilatérale de vente, l’obligation dépend de la date à laquelle l’acheteur confirme son choix : 2024 (pas d’audit) ou 2025 (audit)
- Des clauses spéciales dans la promesse peuvent imposer la conformité avec les nouvelles lois, même si elles sont postérieures à la signature
Les logements classés G sont interdits à la location
Tous les logements en location classés G par le DPE sont considérés comme non décents. Ils ne peuvent plus être loués. Cette mesure ne concerne pas les locations en cours. Elle s’applique aux contrats nouvellement conclus, aux tacites reconductions ou aux renouvellements de bail. Pour maintenir leur bien sur le marché locatif, les propriétaires bailleurs sont donc contraints de rénover pour en améliorer la performance énergétique. A savoir : les logements classés F seront interdits à la location en 2028 et les classés E en 2034.
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides
Le Diagnostic de Performance Énergétique a été entièrement remanié au 1er juillet 2021. Les anciens DPE ne sont plus valables s’ils ont été réalisés avant le 1er juillet 2021. Pour vendre ou louer en 2025, fournir un DPE conforme aux normes actuelles est donc indispensable.
Le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme (Airbnb)
Les locations touristiques de courte durée (type Airbnb) doivent respecter des normes de performance énergétique. Désormais, seuls les logements classés a minima E par le DPE peuvent obtenir le statut de meublé de tourisme. En 2034, tous les meublés de tourisme classés D au mieux – nouvellement mis en location ou déjà en activité – devront se conformer à ces exigences. Seules certaines zones sont concernées : Grandes villes de plus de 200 000 habitants, petite couronne parisienne, communes soumises à la taxe sur les logements vacants (voir liste complète). Les propriétés utilisées comme résidences principales et les biens situés en Outre-mer échappent à la règle.
Les copropriétés de 50 à 200 lots doivent réaliser un DPE collectif
Après les copropriétés de plus de 200 lots en 2024, les copropriétés de taille moyenne (50 à 200 lots) ont obligation de réaliser un DPE dit collectif. Ce diagnostic donne une vision globale des performances énergétiques de l’immeuble dans son ensemble. Un outil précieux pour élaborer son Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Sont concernés les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Plan Pluriannuel de Travaux : toutes les copropriétés de plus de 15 ans sont concernées
Depuis 2023, les copropriétés de plus de 15 ans, selon leur taille et un calendrier progressif, doivent soumettre un PPT ou un projet de PPT en AG. Depuis l’entrée en vigueur de la réglementation, seules celles de 50 lots et moins manquaient à l’appel. Elles doivent aujourd’hui s’y conformer. Le PPT doit inclure une analyse approfondie de l'état de l'immeuble, des travaux à prévoir, et leur échelonnement sur 10 ans.
En cas de vente d’un lot, le PPT ou PPPT doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la promesse de vente, excepté s’il est propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété. Cette obligation s’applique aux copropriétés de plus de 50 lots.
L'Obligation légale de débroussaillement inscrite dans l’Etat des Risques en 2025
Pour prévenir les risques de feux de forêt, une Obligation Légale de Débroussaillement (OLD) a été mise en place il y a plus de 20 ans dans 46 départements. Une obligation peu respectée par les propriétaires. Pour renforcer cette mesure, les zones concernées sont dorénavant intégrées dans le formulaire Etat des Risques et Pollutions (document à remettre lors de la 1ère visite du logement mis en vente ou en location). Localisation dans une zone à risques et obligations qui en découlent : jouer la carte de la transparence est de mise. Vice caché, dol, vice de consentement, manquement au devoir d'information, frais imprévus pour mise en conformité… l'acheteur peut se retourner contre le vendeur après la vente.
Les conditions d’éligibilité au parcours par geste de MaPrimeRénov’ (MPR) maintenues en 2025
Pour permettre aux propriétaires de rénover, le dispositif MaPrimeRénov’ par gestes est reconduit jusqu’au 31 décembre 2025 à l’identique du rétropédalage gouvernemental effectué en début d’année 2024. Pas d’obligation de fournir un DPE, pas d’orientation des passoires énergétiques F ou G vers le parcours accompagné, pas besoin de réaliser un geste de chauffage.
Mauvaise nouvelle, les financements sont revus à la baisse. Le niveau maximum des avances destinées aux ménages très modestes passe de 70 % à 50 %. Idem du côté du Parcours Accompagné pour les ménages aux revenus supérieurs, de 30 % à 10 % pour les projets permettant un gain de 2 classes au DPE notamment. 30 % de moins sur les forfaits visant l’installation d’équipements fonctionnant au bois ou autres biomasses.
