Pour prévenir la dégradation des copropriétés et en accélérer la rénovation, la loi du 9 avril 2024 (en attente des décrets d’application) permettra à une commune de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif de plus de 15 ans devra obligatoirement faire l’objet d’un diagnostic structurel de bâtiment (ou d'un Plan Pluriannuel de Travaux).
Après Marseille en 2018, un immeuble déjà fragilisé, situé au cœur d’un quartier ancien de la Ville rose toulousaine s’effondrait le 8 mars dernier. Evacué (fort heureusement) 3 jours plus tôt suite à la détection d’une fissure importante, ce drame pointe à nouveau les difficultés rencontrées pour lutter efficacement contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (chiffrées à pas moins de 1,5 million de logements). Si les communes multiplient années après années les arrêtés d'insalubrité et de péril, leurs injonctions à réaliser les travaux nécessaires restent majoritairement lettre morte auprès des copropriétaires. C’est à cette problématique que la loi du 9 avril 2024 entend notamment répondre en mettant à disposition des outils pour agir.
Que dit la loi du 9 avril 2024 ?
Les communes auront la possibilité de définir des zones dans lesquelles un diagnostic structurel de bâtiment sera obligatoire. Deux types de secteurs sont concernés (à annexer au PLU ou à la carte communale) :
- Les zones qui comptent une proportion importante d'habitat dégradé
- Les quartiers anciens dans lesquels les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles en raison de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols
Dans ces zones, tout bâtiment d'habitation collectif de plus de 15 ans (à compter de la date de réception des travaux de construction) est concerné.
Le Diagnostic Structurel de Bâtiment devra inclure une « description des désordres observés portant atteinte à la solidité de l’immeuble et évaluant les risques pour la sécurité des occupants et des tiers ». Il sera réalisé par une personne justifiant des compétences nécessaires et assurée. Il devra être renouvelé tous les 10 ans.
Le document devra être transmis à la commune. À défaut, le maire pourra l’exiger et le faire réaliser d’office aux frais du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.
Autre point pour avoir une vision de l’état du parc, « les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, notamment celles prévues dans les diagnostics obligatoires » (performance énergétique et émissions de gaz à effet de serre du DPE collectif) devront apparaitre au registre national d’immatriculation des copropriétés.
Diagnostic Structurel de Bâtiment (DSB) ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ?
Lorsque les copropriétés disposent déjà d'un Projet de Plan pluriannuel de travaux, le PPPT fera office de Diagnostic Structurel du Bâtiment et devra être transmis à la commune. Côté monopropriétés, c'est le Diagnostic Structurel de Bâtiment qui s'impose.