L’arsenal technique et législatif, déployé par la Loi Climat et Résilience pour réduire l’empreinte carbone du parc immobilier et booster le nombre de rénovations énergétiques, a abattu une nouvelle carte : le DPE collectif. Depuis le 1er janvier 2024 et selon un calendrier progressif, aucun bâtiment d’habitation collectif (copropriétés comme immeubles en monopropriété) dont le permis de construire a été déposé avant 2013 n’y coupera.
DPE collectif ? Rien de nouveau. Ce diagnostic s’imposait déjà aux biens de moins de 50 lots dotés d’une installation collective de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude, ceux de plus de 50 lots étant contraints de réaliser un audit énergétique. Depuis le 1er janvier 2024, la loi Climat et Résilience a fait sauter tous les verrous : tout bâtiment d’habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant 2013 devra réaliser un DPE collectif, copropriétés comme monopropriétés. Impossible de s’y soustraire, le DPE jouant les juges de paix pour arbitrer l’exclusion des passoires énergétiques du marché locatif. Ne reste donc qu’un seul débat à trancher lors des AG : le choix du prestataire.
L'obligation de réaliser un DPE collectif est entré en vigueur
Depuis le 1er janvier 2024, seuls les grosses copropriétés et les immeubles en monopropriétés sont concernés. Les copropriétés d'autres gabarits le seront selon un calendrier progressif.
- 1er janvier 2024 - immeubles en monopropriété
- 1er janvier 2024 - copropriétés > 200 lots
- 1er janvier 2025 - copropriétés de 50 à 200 lots
- 1er janvier 2026 - copropriétés < 50 lots (90 % du parc)
Le DPE collectif est réalisé sur visite des parties communes et d’un échantillon représentatif de logements
Le DPE collectif mesure les performances énergétiques de l’ensemble du bâtiment, parties communes comprises. Basé sur la méthode de calcul standardisée du DPE individuel, ce diagnostic décrit l’état énergétique de la copropriété, classe le bâtiment de A à G via une double étiquette énergie et climat, évalue le confort d’été, la ventilation et ses consommations énergétiques, préconise des travaux. Le diagnostiqueur immobilier passe au crible les caractéristiques du bâti, des murs, des plafonds, des planchers, de l’isolation, des menuiseries, les systèmes de production de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation... Il visite aussi un échantillon représentatif de logements (ou tous si leurs caractéristiques ne sont pas homogènes) en prenant en compte au moins 10% du nombre total d’appartements de l’immeuble si ce dernier compte de 31 à 100 logements, 5% avec un minimum de 10 logements s'il en compte plus de 100. Il est valable 10 ans, illimité si le bien est classé A, B ou C (par un DPE mouture 2021 !).
- 1 logement de chaque typologie : T1, T2, T3…
- 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein)
- 1 logement en étage intermédiaire
- 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture-terrasse, combles...)
Immeubles en monopropriétés : éligibles ou exemptés de DPE collectif ?
Une question portée jusqu’à l’hémicycle par une élue inquiète de voir ce type de bien échapper à la marche accélérée des rénovations énergétiques. La Loi Climat et Résilience est pourtant claire : tout bâtiment d’habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant 2013 doit disposer d’un DPE. Etant en monopropriété, pas de lot. Le calendrier s’applique donc pour ces immeubles dès le 1er janvier 2024 sans échelonnement. A garder en mémoire que comme n’importe quel bien, l’obligation de louer un logement décent s’applique !
Quid des copropriétés horizontales ?
Réglementation et copropriétés horizontales : un cas toujours complexe d'autant quand elles mêlent pavillons et immeubles ! Pour faire bref, si dans la copropriété, les maisons individuelles ou mitoyennes sont considérées comme des lots indépendants dont les murs sont bien la propriété exclusive du copropriétaire, pas de DPE collectif. Pour les copropriétés mixtes composées de maisons et d’immeubles : DPE collectif pour les bâtiments d’habitation collectifs uniquement (sauf dispositions particulières).