Nous l'évoquions dans une actualité début 2015, c’est maintenant officiel : dès le 1er août 2015, les logements d’habitation principale proposés à la location devront posséder un contrat type de location ou de colocation de logement, qu’ils soient meublés ou non.
L'application de la Loi ALUR se confirme. Dès le 1er août 2015, le DDT est joint au bail. Le DDT comprend désormais le Dpe, le diagnostic plomb, le diagnostic sécurité gaz et électrique, l'état des risques naturels et technologiques. Seules les dates de sortie des décrets pour l'amiante, le gaz, l'électricité sont inconnues, mais le principe est acté. Dans un contexte d'incertitude sur le champ d'application de la Loi ALUR, ce décret confirme les dispositions publiées en mars 2014.
Ce contrat devra réglementairement posséder un certain nombre d’annexes dont un « Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) comprenant :
- un diagnostic de performance énergétique,
- un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, le cas échéant, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante,
- le cas échéant, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes,
- le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (la liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral)».
Il est précisé que pour l’amiante, le diagnostic sera à réaliser dès l’entrée en vigueur du décret d’application listant notamment les matériaux ou produits concernés. Pour le gaz et l’électricité, le diagnostic sera à réaliser dès la publication d'un décret précisant les modalités d'application.
Nous sommes donc en attente de la sortie des décrets pour l’établissement de ces diagnostics qui nous indiqueront leur contenu, leur formalisme, etc. Nous vous tiendrons bien évidemment informés de l’évolution de ces diagnostics.
Les diagnostics dans la location sont devenus incontournables. A partir du 1er août 2015, un contrat ou bail de location sans DDT ne sera pas valable. C’était déjà le cas. La parution du décret « location » (voir référence ci-dessous) a le mérite de le rappeler.
Autre précision : la loi Alur rend obligatoire le fait de joindre au contrat ou au bail de location de logement à usage de résidence principale une « notice d’information ». L’arrêté du 29 mai 2015 (voir contenu ci-dessous) nous fournit le contenu détaillé de cette notice utilisable à partir du 1er août 2015. En voici quelques extraits concernant la surface habitable, l’état des lieux ou encore la notion de « logement décent » :
« Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment l’identité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions financières du contrat. Ainsi, en cas d’inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail d’une location nue, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté ».- « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic technique ».
- « Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. Ce document décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il comporte. Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties ».
- « Obligations générales du bailleur - Délivrer un logement décent : le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation. Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut de réponse de celui-ci à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties. A défaut de saisine ou d’accord constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ».
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