Audit énergétique réglementaire

Quand demander la réalisation d'un audit énergétique ?

L'audit énergétique réglementaire est obligatoire préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles d'habitation classés en F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Il indique des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes, travaux non obligatoires pour conclure la vente.

Comment Diagamter réalise cet audit ?

L'auditeur énergétique Diagamter récupère les données issues du DPE qui décrivent le bien (orientation du bien, zone géographique, surfaces,  caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude, d'éclairage et d'énergies renouvelables installées à demeure).

A partir de ces données, l'auditeur proposera à minima deux scénarios de travaux pour permettre au bien de devenir très performant ou extrèmement performant. Ces calculs sont réalisés grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement.  

Quels sont les biens immobiliers concernés par l'audit énergétique réglementaire ?

Un audit énergétique est réalisé pour deux types de biens :

• - Les maisons individuelles
• - Les immeubles collectifs d'habitation en monopropriété (= 1 unique propriétaire).

L'audit énergétique est réalisé en fonction de l'étiquette énergétique obtenue par le Diagnostic de Performance Energétique.

Si l'étiquette n'est pas assez performante, un audit devra être réalisé.

En fonction des années, l'audit énergétique réglementaire doit être réalisé pour des classes de performance énergétique suivantes :

• - A partir du 1^er avril 2023 pour les logements qui appartiennent à la classe F ou G.
• - A partir du 1^er janvier 2025 pour les logements qui appartiennent aux classes E, F ou G.
• - A partir du 1^er janvier 2034 pour les logements qui appartiennent aux classes D, E, F ou G.

Par dérogation, en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, l'audit énergétique devra être réalisé pour les ventes de ces mêmes biens dès :

• - Le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.
• - Le 1er janvier 2028 pour les biens classés E, F ou G.

A savoir : le classement énergétique d'un bien dépend à la fois de sa consommation d'énergie mais également de sa performance par rapport aux rejets de gaz à effet de serre. Pour pouvoir être correctement classé, un bien doit donc être performant sur ces deux éléments.

Comment est réalisé l'audit énergétique réglementaire par un auditeur Diagamter ?

L'intervention se déroule en trois étapes:

1. 1. Récupération des données et autres informations
2. 2. Etude, proposition d'ordonnancement de travaux
3. 3. Estimation d'un chiffrage de travaux.

Cet audit est réalisé sur la base d'un logiciel utilisant la même méthode de calcul que pour le DPE. 

L'estimation du coût des travaux est réalisé à partir de bases de données de tarifs utilisés en France dans le cadre de chantiers de rénovation énergétique.

La récupération des informations préalables à l'intervention

Avant de réaliser l'audit énergétique dans votre bien, l'auditeur récupère auprès du propriétaire du logement le format numérique du DPE qui a été réalisé. Il disposera ainsi des données nécessaires à l'établissement de son audit.

Deux situations sont possibles :

1. 1. L'auditeur a lui-même réalisé le DPE : il pourra agir directement à partir des données qu'il aura lui-même collecté.
2. 2. L'auditeur n'a pas réalisé lui-même le DPE : il devra, conformément à la réglementation, visiter le bien en plus de la récupération des données du DPE.

L'auditeur devra également et notamment récupérer les factures des travaux déjà réalisés, ainsi que, s’il en dispose, les différents diagnostics techniques immobiliers.

L'audit

L'auditeur va proposer à minima deux scénarios de travaux de rénovation énergétique :

• Parcours de travaux par étape permettant de réaliser les travaux en plusieurs fois et répartir les coûts dans le temps. Ce parcours doit avoir une cohérence dans sa réalisation.

- La première étape doit permettre d'atteindre la classe E à minima

- La dernière étape doit permettre à minima d'atteindre la classe B

- Une étape supplémentaire peut être programmée pour atteindre la classe C.

• Parcours de travaux complet en une seule étape pour atteindre à minima la classe B.

Les travaux possibles

Chaque parcours de travaux prend en compte a minima l'étude de six postes liés à la rénovation énergétique du bien :

1. 1. Isolation des murs,
2. 2. Isolation des planchers bas,
3. 3. Isolation de la toiture,
4. 4. Remplacement des menuiseries extérieures,
5. 5. Ventilation,
6. 6. Production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées

Les travaux proposés devront tous être adaptés au bien (prise en compte de la composition des parois et de son hygrométrie naturelle, etc.)

Chaque étape de travaux donnera la nouvelle consommation d'énergie et de gaz à effet de serre, l'impact sur les frais annuels d'énergie engendrés, l'estimation des coûts des travaux d'amélioration de la performance énergétique  et les aides financières existantes.

Exceptions :

Dans certains cas de figure, il est possible que malgré toutes les propositions de travaux réalisé, l'auditeur ne parviennent pas à atteindre le classement A ou même B.

Les contraintes peuvent être :

• - Techniques : par exemple un bien ancien ne permettant pas d'installer certains isolants ou type de ventilation pour éviter de faire courir au logement un risque de développer des pathologies (comme de la moisissure).
• - Architecturales : ensemble architectural ayant reçu un label, impossibilité de faire certaines modifications, ...
• - Patrimoniales : bien positionnné dans un périmètre classé, ... 
• - Financière : l'ensemble des travaux ne doivent pas excéder 50% de la valeur du bien, valeur estimée par un professionnel de l'immobilier.

Dans ces cas en particulier, l'auditeur doit à minima atteindre :

• - La classe C si le bâtiment est classé E avant travaux.
• - La classe D si le bâtiment est classé F avant travaux.

• - La classe E si le bâtiment est classé G avant travaux.

Pour bien préparer la venue de votre auditeur Diagamter

Vous l'aurez compris, avant de venir dans votre bien, l'auditeur a besoin de vous.

Vous devez :

• - Remettre le format numérique du DPE qui a été réalisé (appelé Récapitulatif Standardisé)
• - Si des travaux ont déjà été réalisés, remettre les factures de ces travaux
• - Si vous en disposez, les différents diagnostics techniques immobiliers. 

Votre présence, ou celle de votre mandataire étant réglementairement obligatoire, nous vous attendons donc au rendez-vous !

Les recommandations suivantes, plus générales, sont précieuses afin de réaliser votre diagnostic immobilier dans les meilleures conditions :

• - Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
• - Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
• - Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc. et également aux prises, ...
• - Bien prendre connaissance des courriers préliminaires joints avec l’ordre de mission que nous vous adresserons. 
• - Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.
• - Vérifier que votre auditeur est bien certifié et formé spécifiquement à cette mission.
• - Vérifier que votre auditeur est en possession de son assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).

Qu'allez-vous trouvez dans le rapport de votre auditeur Diagamter ?

Le rapport d'audit énergétique respecte une trame réglementaire. Il doit être réalisé dans un délai de 1 mois maximum après le jour de la visite.

Il comporte à minima :

1. - Un état des lieux du bâtiment avant travaux, dont entre-autres un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du logement et des informations sur les dispositifs de pilotage existants du bâtiment.
   - Une synthèse de l’ensemble des éléments de contenu de l’audit mentionné précédemment.
   - Une annexe explicitant les différentes notions techniques
   - Un renvoi vers les structures chargées d’assurer l’information, le conseil et l’accompagnement à la rénovation énergétique, dans le cadre du service public de la performance énergétique de l’habitat.
   - Le cas échéant, la justification des caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts des travaux ne permettant pas d'atteindre après travaux le classement A ou B.
   - Le nom et la version du logiciel d’audit utilisé.

Sa durée de validité est de 5 ans.

Les principaux textes législatifs

• - Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
• - Décret n°2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L.126-28-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
• - Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
• - Décret n°2022-510 du 8 avril 2022 pris pour l'application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du Code de la Construction et de l'Habitation

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