Audit énergétique réglementaire

Quand demander la réalisation d'un audit énergétique ?

L'audit énergétique réglementaire est obligatoire préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles d'habitation classés en E, F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Il indique des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes, travaux non obligatoires pour conclure la vente.

Comment Diagamter réalise cet audit ?

L'auditeur énergétique Diagamter récupère les données issues du DPE qui décrivent le bien (orientation du bien, zone géographique, surfaces,  caractéristiques thermiques des parois, des menuiseries, des planchers et plafonds, caractéristiques des systèmes de ventilation, de chauffage, de climatisation, de production d’eau chaude, d'éclairage et d'énergies renouvelables installées à demeure).

A partir de ces données, l'auditeur proposera à minima deux scénarios de travaux pour permettre au bien de devenir très performant ou extrèmement performant. Ces calculs sont réalisés grâce à un logiciel validé par le Ministère du Logement.  

Quels sont les biens immobiliers concernés par l'audit énergétique réglementaire ?

Un audit énergétique est réalisé pour deux types de biens :

• - Les maisons individuelles
• - Les immeubles collectifs d'habitation en monopropriété (= 1 unique propriétaire).

L'audit énergétique est réalisé en fonction de l'étiquette énergétique obtenue par le Diagnostic de Performance Energétique.

Si l'étiquette n'est pas assez performante, un audit devra être réalisé.

En fonction des années, l'audit énergétique réglementaire doit être réalisé pour des classes de performance énergétique suivantes :

• - Depuis le 1^er janvier 2025 pour les logements qui appartiennent aux classes E, F ou G.
• - A partir du 1^er janvier 2034 pour les logements qui appartiennent aux classes D, E, F ou G.

Par dérogation, en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, l'audit énergétique devra être réalisé pour les ventes de ces mêmes biens dès :

• - Le 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G.
• - Le 1er janvier 2028 pour les biens classés E, F ou G.

A savoir : le classement énergétique d'un bien dépend à la fois de sa consommation d'énergie mais également de sa performance par rapport aux rejets de gaz à effet de serre. Pour pouvoir être correctement classé, un bien doit donc être performant sur ces deux éléments.

Comment est réalisé l'audit énergétique réglementaire par un auditeur Diagamter ?

L'intervention se déroule en trois étapes:

1. 1. Récupération des données et autres informations
2. 2. Etude, proposition d'ordonnancement de travaux
3. 3. Estimation d'un chiffrage de travaux.

Cet audit est réalisé sur la base d'un logiciel utilisant la même méthode de calcul que pour le DPE. 

L'estimation du coût des travaux est réalisé à partir de bases de données de tarifs utilisés en France dans le cadre de chantiers de rénovation énergétique. 

La récupération des informations préalables à l'intervention

Avant de réaliser l'audit énergétique dans votre bien, l'auditeur récupère auprès du propriétaire du logement le format numérique du DPE qui a été réalisé. Il disposera ainsi des données nécessaires à l'établissement de son audit.

Deux situations sont possibles :

1. 1. L'auditeur a lui-même réalisé le DPE : il pourra agir directement à partir des données qu'il aura lui-même collecté.
2. 2. L'auditeur n'a pas réalisé lui-même le DPE : il devra, conformément à la réglementation, visiter le bien en plus de la récupération des données du DPE.

L'auditeur devra également et notamment récupérer les factures des travaux déjà réalisés, ainsi que, s’il en dispose, les différents diagnostics techniques immobiliers.

L'audit énergétique

L'auditeur va proposer à minima deux scénarios de travaux de rénovation énergétique :

• Parcours de travaux par étape permettant de réaliser les travaux en plusieurs fois et répartir les coûts dans le temps. Ce parcours doit avoir une cohérence dans sa réalisation.

- La première étape doit permettre d'atteindre la classe E à minima

- La dernière étape doit permettre à minima d'atteindre la classe B

- Une étape supplémentaire peut être programmée pour atteindre la classe C.

• Parcours de travaux complet en une seule étape pour atteindre à minima la classe B.

Les travaux possibles

Chaque parcours de travaux prend en compte a minima l'étude de six postes liés à la rénovation énergétique du bien :

1. 1. Isolation des murs,
2. 2. Isolation des planchers bas,
3. 3. Isolation de la toiture,
4. 4. Remplacement des menuiseries extérieures,
5. 5. Ventilation,
6. 6. Production de chauffage et d'eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées

Les travaux proposés devront tous être adaptés au bien (prise en compte de la composition des parois et de son hygrométrie naturelle, etc.)

Chaque étape de travaux donnera la nouvelle consommation d'énergie et de gaz à effet de serre, l'impact sur les frais annuels d'énergie engendrés, l'estimation des coûts des travaux d'amélioration de la performance énergétique  et les aides financières existantes.

Exceptions :

Dans certains cas de figure, il est possible que malgré toutes les propositions de travaux réalisé, l'auditeur ne parviennent pas à atteindre le classement A ou même B.

Les contraintes peuvent être :

• - Techniques : par exemple un bien ancien ne permettant pas d'installer certains isolants ou type de ventilation pour éviter de faire courir au logement un risque de développer des pathologies (comme de la moisissure).
• - Architecturales : ensemble architectural ayant reçu un label, impossibilité de faire certaines modifications, ...
• - Patrimoniales : bien positionné dans un périmètre classé, ... 
• - Financière : l'ensemble des travaux ne doivent pas excéder 50% de la valeur du bien, valeur estimée par un professionnel de l'immobilier.

Dans ces cas en particulier, l'auditeur doit à minima atteindre :

• - La classe C si le bâtiment est classé E avant travaux.
• - La classe D si le bâtiment est classé F avant travaux.

• - La classe E si le bâtiment est classé G avant travaux.

Pour bien préparer la venue de votre auditeur Diagamter

Vous l'aurez compris, avant de venir dans votre bien, l'auditeur a besoin de vous.

Vous devez :

• - Remettre le format numérique du DPE qui a été réalisé (appelé Récapitulatif Standardisé)
• - Si des travaux ont déjà été réalisés, remettre les factures de ces travaux
• - Si vous en disposez, les différents diagnostics techniques immobiliers. 

Votre présence, ou celle de votre mandataire étant réglementairement obligatoire, nous vous attendons donc au rendez-vous !

Les recommandations suivantes, plus générales, sont précieuses afin de réaliser votre diagnostic immobilier dans les meilleures conditions :

• - Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.
• - Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.
• - Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc. et également aux prises, ...
• - Bien prendre connaissance des courriers préliminaires joints avec l’ordre de mission que nous vous adresserons. 
• - Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.
• - Vérifier que votre auditeur est bien certifié et formé spécifiquement à cette mission.
• - Vérifier que votre auditeur est en possession de son assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RCP).

Qu'allez-vous trouvez dans le rapport de votre auditeur Diagamter ?

Le rapport d'audit énergétique respecte une trame réglementaire. Il doit être réalisé dans un délai de 1 mois maximum après le jour de la visite. 

Il comporte à minima :

1. - Un état des lieux du bâtiment avant travaux (consommation d'énergie, frais annuels liés aux énergies,...), équipements techniques (chauffage, eau chaude sanitaire, ...) dont entre autres un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du logement et des informations sur les dispositifs de pilotage existants du bâtiment.
   - Une synthèse de l’ensemble des éléments de contenu de l’audit mentionné précédemment.
   - Une annexe explicitant les différentes notions techniques
   - Un renvoi vers les structures chargées d’assurer l’information, le conseil et l’accompagnement à la rénovation énergétique, dans le cadre du service public de la performance énergétique de l’habitat.
   - Le cas échéant, la justification des caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coûts des travaux ne permettant pas d'atteindre après travaux le classement A ou B.
   - Le nom et la version du logiciel d’audit utilisé.
2. - Une estimation du chiffrage détaillée des préconisation de travaux.
3. Sa durée de validité est de 5 ans.

L'estimation du chiffrage Diagamter

Pour réaliser un audit énergétique, l'auditeur énergétique Diagamter réalise une estimation de chiffrage des travaux en intégrant notamment les travaux enduits (dépose d'une cuve fioul, mise en place d'un échafaudage,...).

ll utilise pour cela le logiciel de référence des artisans du bâtiment, de la rénovation énergétique et des économistes de la construction.

Quel est le tarif d'un audit énergétique ?

Le prix d'un audit énergétique dépend notamment de plusieurs paramètres et principalement :

• La possession par le propriétaire d'un DPE
• La superficie de la maison 
• L'accessibilité aux différents ouvrages.
• Le coût d'un audit énergétique réalisé par un auditeur Diagamter intègre :
• Les frais de déplacements
• La visite obligatoire du bien et le contrôle du contenu du DPE réalisé (relevé des équipements techniques (chauffage, eau chaude sanitaire,...) et aux autres ouvrages participant à la performance énergétique du bien)
• L'étude permettant la préconisation des travaux
• La rédaction du rapport d'audit.

Qui peut faire un audit énergétique ? Bureau d'étude, architecte, diagnostiqueur immobilier ?

Pour les maisons individuelles, les professionnels qualifiés pour réaliser un audit énergétique sont :

• les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE possédant l'extension "Audit énergétique" ,
• les bureaux d'études et entreprises dûment qualifiés (par exemple : qualification OPQIBI 1911 et QUALIBAT 8731, OPQIBI 1905, AFNOR 01A, LNE Audit énergétique),
• les sociétés d'architecture et architectes inscrits à l'ordre et ayant suivi une formation à l’audit énergétique en maison individuelle ou en logement collectif.

Pour réaliser un audit énergétique, un diagnostiqueur immobilier doit réglementairement posséder au moins deux ans d'expérience dans la réalisation de DPE (Diagnostic de Performance Energétique), suivre une formation théorique et pratique et réussir des examens de certification de compétences, contrôlés par un organisme de certification, lui-même contrôlé par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation).

Il doit également suivre des formations continues quasi annuellement.

Un diagnostiqueur immobilier peut réaliser également le DPE nécessaire à l'établissement de l'audit énergétique.

Combien existe-t-il de types d'audits énergétiques ?

Dans le cadre réglementaire (vente d'un bien immobilier et aides financières de type "MaPrimeRénov'"), il n'existe plus qu'un unique type d'audit énergétique. Il est basé sur une méthode de calcul dite "de type conventionnelle", appelée "3CL". 

L'audit énergétique réglementaire et l'audit dit "incitatif" ne font plus qu'un.

Peut-on vendre un appartement ou une maison individuelle classée E, F ou G ?

Seules les maisons individuelles et les immeubles d'habitation en monopropriété sont concernées par l'obligation de réalisation d'un audit énergétique en cas de vente d'une passoire thermique.

Si votre maison est classée E, F ou G par un DPE, il est tout à faut possible de la mettre en vente. Par contre, il faudra faire réaliser un audit énergétique. Celui-ci permettra notamment aux candidats acquéreurs d'envisager les travaux de rénovation énergétique permettant d'améliorer la performance énergétique du bien.

Il n'en est pas de même de la mise en location, où des restrictions sont présentes en cas de classement de type E, F ou G.

En synthèse, est-ce que l'audit énergétique est obligatoire ?

Oui, l'audit énergétique est obligatoire dans plusieurs cas :

Pour la France métropolitaine :

• Depuis le 1er avril 2023 : obligatoire pour la vente des logements classés F ou G
• À partir du 1er janvier 2025 : extension aux logements classés E
• À partir du 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D

Pour les territoires d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) :

• Depuis le 1er juillet 2024 : obligatoire pour les logements classés F ou G
• À partir du 1er janvier 2028 : extension aux logements classés E

Important : Cette obligation ne concerne que :

• Les maisons individuelles
• Les immeubles d'habitation en monopropriété (un seul propriétaire)

L'audit énergétique doit être fourni lors de la première visite du bien et a une validité de 5 ans. Il est à la charge du vendeur et doit être réalisé par un professionnel certifié.

À noter : les copropriétés, hors maison individuelle, et les locations ne sont pas concernées par cette obligation d'audit énergétique réglementaire.

Est-ce que l'audit énergétique remplace le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ? DPE ou audit énergétique ?

Non. L'audit énergétique ne remplace pas le DPE. 

L'audit énergétique va au-delà d'un DPE au niveau des préconisations de travaux, d'indication de pathologies, de chiffrage des travaux, etc.

Que contient l'estimation de chiffrage des travaux préconisés par un audit énergétique ?

Outre les travaux de rénovation énergétique influant directement sur la performance énergétique du bien immobilier (pose d'isolant en toiture, ...), l'estimation de chiffrage des travaux doit inclure les travaux dits "induits".

Il est possible de classer ces travaux induits en trois catégories :

• Travaux portant sur les matériaux d’isolation thermique des parois opaques ou vitrées, de volets isolants ou de portes d’entrées donnant sur l’extérieur :

Les éventuelles modifications de l’installation électrique, de la plomberie, des réseaux intérieurs, de la plâtrerie et des peintures et des revêtements de sol consécutifs aux travaux d’isolation par l’intérieur :
- Lambris, faux plafond, placo, etc. pour tenir l’isolant ;
- Reprise des appuis, linteaux, tableaux, etc.

Les travaux de ravalement de façade consécutifs aux travaux d’isolation par l’extérieur :
- Bardage des murs ;
- Reprise des appuis de fenêtre, des corniches, des évacuations des eaux pluviales, etc.

Les travaux liés au maintien de l’étanchéité de la toiture et de reprise d’étanchéité des points singuliers défaillants de la toiture :
- Remplacement des tuiles (ou ardoises, etc.) nécessaires pour assurer l’étanchéité (isolation par l’intérieur ou l’extérieur) ;
- Réfection totale de l’étanchéité pour l’isolation des toitures terrasses.

La fourniture, la pose du coffre des volets et la motorisation éventuelle des fermetures.

L’isolation du coffre existant des volets roulants.

Les éventuels travaux de remise en état suite à la dégradation due aux travaux.

Les éventuels travaux d’adaptation ou de création d’un système de ventilation pour assurer un renouvellement d’air minimal.

• Travaux portant sur les équipements de production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire :

Les travaux de dépose et de mise en décharge des ouvrages, matériaux, équipements existants (y compris les éventuelles opérations d’abandon de cuve fioul).

Les travaux de génie civil liés à la mise en place de l’équipement (par exemple socle, carottage, etc.).

Les travaux d’adaptation du local recevant les équipements.

Les modifications de la toiture, les éventuelles modifications de l’installation électrique, de la plomberie liée à la mise en place de l'équipement.

Les travaux d’adaptation de l’alimentation et du stockage de combustible consécutifs aux travaux et nécessaires au fonctionnement des équipements.

Les travaux d’adaptation des émetteurs de chaleur à eau chaude et de la distribution.

L’installation d’un système de ventilation permettant d’assurer un renouvellement d’air minimal.

Les travaux d’adaptation des systèmes d’évacuation des produits de la combustion.

Les travaux de forage et de terrassement nécessaires à l’installation de l’échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques ou des équipements de raccordement à un réseau de chaleur.

Les modifications de la plâtrerie et des peintures consécutives aux travaux.

Les travaux de remise en état suite à la dégradation due aux travaux.

Les travaux d’entretien, de vérification, de réparation des aménagements du local spécifiques à l’équipement, de l’étanchéité autour des éléments de l’équipement en toiture (par exemple capteurs solaires), de l’installation électrique, de la plomberie, de l’alimentation et du stockage de combustible nécessaires au fonctionnement des équipements, des émetteurs de chaleur à eau chaude et de la distribution, du système de ventilation permettant d’assurer un renouvellement d’air minimal, des systèmes d’évacuation des produits de la combustion, des échangeurs souterrains des pompes à chaleur géothermiques.

• Travaux portant sur les matériaux de calorifugeage et les appareils de régulation de chauffage :

Les modifications de l’installation électrique, de la plomberie, de la plâtrerie et des peintures consécutives à ces travaux.

Les travaux de remise en état suite à la dégradation due aux travaux.

L'estimation des frais annuels de consommation d'énergie, suite aux travaux préconisés, est indiquée également.

L'audit énergétique est-il obligatoire dans le cadre de la vente d'une maison individuelle en copropriété horizontale ?

Les principaux textes législatifs

• - Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
• - Décret n°2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L.126-28-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
• - Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
• - Décret n°2022-510 du 8 avril 2022 pris pour l'application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du Code de la Construction et de l'Habitation

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