DPE collectif

A compter du 1er janvier 2024, tout bâtiment d’habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant 2013 devra réaliser un Diagnostic de Performance énergétique (DPE) dit collectif portant sur l'ensemble du bâtiment, copropriétés comme monopropriétés. 

Ce DPE doit permettre de renseigner les copropriétaires sur l’état énergétique de la copropriété et les aider à évaluer plus facilement la faisabilité de travaux de rénovation. Il doit favoriser la rénovation énergétique des passoires énergétiques.

Obligatoire au 1er janvier 2024

En vigueur au 1er janvier 2024, cette règlementation inscrite dans la loi Climat et Résilience sera mise en place progressivement en fonction d'un calendrier défini et en fonction de la taille de la copropriété.

• 1er janvier 2024 - immeubles en monopropriété
• 1er janvier 2024 - copropriétés > 200 lots
• 1er janvier 2025 - copropriétés de 50 à 200 lots
• 1er janvier 2026 - copropriétés < 50 lots 

Validité du DPE collectif : 10 ans

À renouveler tous les 10 ans sauf si le DPE classe le bâtiment comme étant extrêmement performant (A), très performant (B) ou assez performant (C).

• Illimité si le bien est classé A, B ou C par un DPE mouture 2021
• Si DPE réalisé avant 2018 = plus valide
• Si réalisé entre 2018 et juillet 2021 = plus valide en 2025

Un DPE détaillé et complet

Basé sur la même méthode de calcul standardisée que celle du DPE individuel, le DPE collectif mesure les performances énergétiques de l’ensemble du bâtiment, parties communes comprises. Le diagnostiqueur réalise plus de 60 points de contrôle. Le rapport contient la description de l'état initial de la copropriété : les caractéristiques du bâti, des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude, l'éclairage mais aussi le confort d'été, le type de ventilation ou la répartition des déperditions thermiques. Il indique les consommations du bâtiment, les dépenses annuelles d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, classe le bâtiment selon sa performance (de A à G) via une étiquette énergie et une étiquette climat. Sont aussi notées des recommandations de travaux de rénovation visant à améliorer les performances énergétiques du bâtiment ainsi qu'une estimation des coûts.

• Description de l’état initial du bâtiment

Caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, éclairage, confort d’été, type de ventilation, répartition des déperditions énergétiques

• Consommations énergétiques

Indication sur les consommations du bâtiment, les dépenses annuelles d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre et classement du bâtiment selon sa performance énergétique via une étiquette énergie et une étiquette climat

• Étiquettes énergie et climat

Etiquette à deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).

• Recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques

Recommandations de travaux de rénovation visant à améliorer les performances énergétiques du bâtiment et une estimation des coûts

Comment est réalisé le DPE à l'immeuble ?

Le DPE collectif est réalisé à l'échelle de l'immeuble sur visites des parties communes et d'un échantillon représentatif de logements (ou tous si leurs caractéristiques ne sont pas homogènes). La description de l’enveloppe et des équipements au niveau de l’immeuble sera obtenue par extrapolation à partir des données relevées dans l’échantillon.

• 1 logement de chaque typologie : T1, T2, T3…
• 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein)
• 1 logement en étage intermédiaire
• 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture-terrasse...)

La réglementation impose un minimum d’appartements à visiter. Si l’immeuble comprend de 31 à 100 logements, le diagnostiqueur devra prendra en compte a minima 10% du nombre total d’appartements de l’immeuble. Si plus de 100 logements, 5% avec un minimum de 10 logements. En cas d’impossibilité d’avoir accès à un échantillon représentatif de logements, le diagnostiqueur Diagamter ne doit pas réaliser de DPE.

Du DPE collectif aux DPE individuels

Si le nouveau DPE collectif ne vaut plus DPE individuel, il peut être utilisé (à condition que l’immeuble soit homogène au niveau du chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, isolation, menuiseries, isolation) pour générer des DPE individuels de chaque logement sans visiter l’ensemble des appartements.

Ce DPE « au lot » pourra être utilisé par les copropriétaires pour mettre leur bien en location ou en vente. La note est obtenue à partir des caractéristiques de l’immeuble et de l’échantillon de lots privatifs visité. Une méthode qui a ses limites si un copropriétaire a réalisé des travaux d’économie d’énergie dans son appartement. Les résultats ne refléteront pas la véritable performance du bien pouvant classer le bien comme passoire à tort ! Mieux vaut dans ce cas réaliser un diagnostic individuel avec visite du logement.

Quels documents fournir au diagnostiqueur pour établir le DPE ?

Pour réaliser le diagnostic de performance énergétique d’un bien, le donneur d’ordre doit fournir des documents au diagnostiqueur immobilier avant la réalisation de la mission. Toutes données transmises devront être basées sur des justificatifs et/ou devront pouvoir être observées. Plus le diagnostiqueur récupère d’informations sur le bien, plus le diagnostic sera précis. Dans les faits, les données peuvent ne pas être toutes disponibles. Des valeurs par défaut seront alors appliquées si le diagnostiqueur n’a aucun justificatif ou s’il n’est pas possible d’observer ou de mesurer les éléments. Ainsi, plus ces valeurs par défaut sont utilisées et moins l’étiquette énergétique sera représentative du bien. Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété doit donc obligatoirement fournir :

• Le descriptif des équipements collectifs de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation
• Le descriptif des dispositifs collectifs « passifs », tels l’enveloppe extérieure, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés, lorsque ces informations sont disponibles (ex. : facture de travaux d’isolation thermique)

Les immeubles en monopropriété sont-ils exonérés de DPE collectif ?

Non ! Selon la Loi Climat et Résilience, tout bâtiment d’habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant 2013 doit disposer d’un DPE collectif. Les monopropriétés ont donc obligation de réaliser ce diagnostic et ce dès le 1er janvier 2024. 

Les copropriétés horizontales doivent-elles réaliser un DPE collectif ?

Dans une copropriété horizontale (une copropriété à mi-chemin entre maison individuelle et copropriété verticale), chaque copropriétaire est propriétaire de son pavillon individuel ou mitoyen mais pas du terrain sur lequel il est bâti, ni des espaces verts, voies d’accès, équipements collectifs dont il a le droit de jouissance.  Pour savoir si oui ou non le DPE collectif s'applique : 

• Si dans la copropriété, les maisons individuelles ou mitoyennes sont considérées comme des lots indépendants dont les murs sont bien la propriété exclusive du copropriétaire = pas de DPE collectif
• Pour les copropriétés mixtes composées de maisons et d’immeubles = DPE collectif pour les bâtiments d’habitation collectifs uniquement… sauf dispositions particulières du règlement de copropriété